不動産クラウドファンディングが「やめとけ」と言われる理由は？失敗しない秘訣も解説

「不動産クラウドファンディングに挑戦したいけど『やめとけ』という噂が不安で踏み出せない……」
「なぜ『やめとけ』と言われるのだろうか？」

不動産クラウドファンディングは、従来の不動産投資と比べると比較的安全な運用方法です。しかし、いくつかのデメリットがあり、それが「やめとけ」と言われる理由となっています。

本記事では、不動産クラウドファンディングのデメリットと成功のポイントを詳しく解説します。正しい理解と適切な対策があれば、新しい形の資産運用として十分に活用できるはずです。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて多数の投資家から資金を集め、その資金を用いて不動産に投資する新しい形態の投資方法です。

従来の不動産投資では数千万円規模の資金が必要でしたが、不動産クラウドファンディングなら1万円程度から始められます。

また、物件の管理や入居者とのやり取りなど、煩雑な業務をすべて運営会社が行うため、投資家は出資するだけで不動産投資による収益を得られます。

現物の不動産投資のデメリットを補う投資手法として、近年注目を集めているのです。

不動産クラウドファンディングが「やめとけ」と言われる理由3つ

手軽に始められるのが魅力の不動産クラウドファンディングですが、次のようなデメリットが理由で「やめとけ」とも言われています。

「やめとけ」と言われる理由を知るには、まずこれらのデメリットを理解しましょう。

理由1｜短期間では儲からないから

不動産クラウドファンディングの利回りは一般的に4～7％程度です。株式投資など他の投資手段と比較すると低めの水準となります。

また、現物の不動産投資と違い、レバレッジ効果も得られません。たとえば従来の不動産投資では、1,000万円の物件を頭金100万円とローン900万円で購入し、家賃収入を得ることで実質的な利回りを上げることができました。

一方、不動産クラウドファンディングは余裕資金での出資が原則であり、借入金は使えません。少額から大きな利益を生む方法は取れず、レバレッジ効果を期待するのは難しいでしょう。

このように他の投資運用と比較すれば、短期間での値上がりを期待できない点が不動産クラウドファンディングのデメリットと言えるでしょう。

理由2｜税金対策にはならないから

現物の不動産投資では、減価償却費を経費として計上できるため節税効果が得られます。一方、不動産クラウドファンディングは現物の不動産を所有しないため、経費にすることで所得を減らすといった節税効果は期待できません。

さらに、NISAの対象商品ではないため、運用益や分配金に税金がかかります。損失が出た場合に他の雑所得と損益通算はできますが、給与所得や株式の譲渡所得との通算はできないなど、税制上のメリットは限定的です。

理由3｜流動性が低いから

不動産クラウドファンディングは、運用期間が定められており、その期間中は原則として中途解約ができません。つまり、予期しない出費が必要になった場合でも換金できないのです。

また、ファンドによっては運用期間が5年以上と長期に及ぶものもあり、その間資金が固定化されます。預貯金や上場株式のように、いつでも現金化できる流動性の高さは期待できないことも、不動産クラウドファンディングのデメリットと言えるでしょう。

不動産クラウドファンディングがおすすめな人の特徴3つ

デメリットばかりを見ると不安になりますが、不動産クラウドファンディングが向いている人もいます。以下の3つの特徴に当てはまる人は、有効な投資手段となり得るでしょう。

ほったらかし投資をしたい人

不動産クラウドファンディングは、物件の選定から運用まですべてプロが行います。投資家は出資さえすれば、あとは定期的な配当を受け取るだけでよいのです。

たとえば、月額1万円の家賃収入を得るために現物の不動産投資をする場合、物件探しから入居者の募集、家賃の集金、建物の管理まで、すべて自分で行う必要があります。一方、不動産クラウドファンディングならそうした手間はかかりません。

ほったらかしでもリスクが低く、安定した配当を得たい人には向いていると言えるでしょう。

リスク許容度が低い人

不動産クラウドファンディングは、ローリスク・ミドルリターンの運用方法です。元本割れの可能性はありますが、これまでの実績で元本が割れたケースは少なく、リスク許容度の低い人でも始めやすい投資と言えます。

また、株式など他の資産で運用している人の分散投資の対象としても適しています。不動産は株式市場との相関が低く、ポートフォリオのリスク分散にも効果的です。

少額から不動産投資に挑戦したい人

現物の不動産投資は物件価格が高額なうえ、管理の手間もかかります。一方、不動産クラウドファンディングなら1万円程度から始められ、物件購入にかかる煩雑な手続きや管理の手間も不要です。

将来的に現物の不動産投資を検討している人にとって、不動産投資の基礎知識を学ぶ良い機会にもなります。実際の物件がどのように運用され、どの程度の収益が得られるのか、体験的に学んでみたい人にもおすすめです。

不動産クラウドファンディングに向いていない人とは？特徴を3つ解説

不動産クラウドファンディングは万人向けの投資方法ではありません。以下の3つの特徴に当てはまる人は、他の投資方法を検討した方が賢明です。

ご自身がこれらに当てはまっていないか、一度振り返ってみましょう。

すぐに儲けたい人

参考：https://x.com/don_dorei/status/1491650207733276672

不動産クラウドファンディングは、短期的な値上がり益を狙う投資には向いていません。運用期間は通常3〜5年と長期に設定されており、途中での換金もできないからです。

株式投資なら値上がりした時点で売却し、利益確定することができます。しかし不動産クラウドファンディングは、運用期間が終了するまで待つ必要があります。高い利回りも魅力ですが、キャピタルゲイン狙いの人には不向きです。

したがって、短期で大きな利益を得たい人に、不動産クラウドファンディングはおすすめできません。

NISA枠を使っていない人

参考：https://x.com/ddd89414/status/1739927039417757744

不動産クラウドファンディングの運用益には約20%の税金がかかります。一方、NISAなら年間120万円までの投資について、運用益が非課税となります。

まずは、非課税で運用できるNISA枠を使い切ることを優先しましょう。NISAで株式や投資信託などを購入し、余った資金で不動産クラウドファンディングを始めるのが、税制メリットを活用した賢明な選択と言えます。

お金の色分けができていない人

参考：https://x.com/ali3great/status/1556263103821938689

不動産クラウドファンディングは流動性が低く、急な出費に対応できません。投資を始める前に、生活費や緊急時の備えとなる資金をしっかり確保しておく必要があります。

たとえば、年収500万円の人が貯金100万円すべてを不動産クラウドファンディングに投資してしまうと、突発的な支出に対応できなくなります。投資に回せる余裕資金を明確に区分けできている人でないと、リスクが高まってしまいます。

生活防衛費がいくら必要か、投資に回せるのはいくらか、家計のバランスを見極めることが先決です。

不動産クラウドファンディングで失敗しないための秘訣3つ

デメリットを理解したうえで、以下の3つのポイントを押さえれば、不動産クラウドファンディングは効果的な投資方法となります。

失敗のリスクを減らすため、これらのポイントをしっかり理解しておきましょう。

余裕資金で少額からスタートする

まずは1万円程度の少額から始め、運用の仕組みや実際の配当を確認しましょう。一度経験し仕組みを理解したうえで、徐々に投資額を増やしていくようにすれば、リスクを抑えながら運用を進められます。

「少額から始める」というのはどの投資についても言える鉄則ですが、流動性の低い不動産クラウドファンディングの場合はより一層、慎重に投資するよう心がけましょう。

優先劣後方式を採用しているファンドを選ぶ

優先劣後方式とは、投資家の出資（優先出資）と事業者の出資（劣後出資）を分け、損失が出た場合は事業者が先に負担する仕組みです。この方式を採用しているファンドなら、投資家の損失リスクを低減できます。

たとえば、運用益が予定を下回った場合、まず事業者の出資分で穴埋めをし、それでも足りない場合に初めて投資家の出資分が減ることになります。元本割れのリスクを想定し、投資家が保護される仕組みを用意しているのです。

この仕組みを採用しているファンドを選ぶことが、失敗のリスクも減らすために必要不可欠といえるでしょう。

自身の投資スタイルに合った事業者を選ぶ

事業者によって、最低投資額、運用期間、物件の種類などが異なります。複数の事業者を比較し、自身の投資プランに合った選択をすることが大切です。

たとえばリスクを抑えて始めたい人なら、最低投資額が低く、運用期間も短い案件を取り扱う事業者を選ぶとよいでしょう。流動性の低さや価額変動リスクを許容できるなら、高利回りの案件を多く取り扱う事業者を選択するのも一つです。

また、出資先としてどのような不動産があるか、事業者自体の運営は安定しているかなども、事業者を選ぶ際のポイントになります。

不動産クラウドファンディングの運用効果を最大化できるよう、自身の投資目的に合った事業者を選びましょう。

まとめ｜不動産クラウドファンディングが向いているか慎重な判断を

不動産クラウドファンディングは、デメリットを理解し適切な運用を行えば、効果的な資産形成手段となります。

特に、ほったらかしで運用したい人や、リスクを抑えながら不動産投資を始めたい人には適した投資方法と言えます。ただし、すぐに利益を得たい人や、お金の色分けができていない人には向いていません。

「やめとけ」と言われる理由をしっかり理解し、自身に向いているか慎重に判断したうえで、投資を始めることをおすすめします。